Wann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?

Wenn Sie einen Immobilienkredit innerhalb der Sollzinsbindung vorzeitig zurückzahlen und die Bank ein berechtigtes Interesse verliert, darf sie den entgangenen Zinsgewinn als Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Beim Verkauf der Immobilie muss sie den Kredit gegen diese Entschädigung freigeben.

Wann kann ich ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen?

Nach § 489 BGB können Sie jeden Immobilienkredit zehn Jahre nach der Vollauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kostenfrei kündigen, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Außerdem entfällt die Entschädigung, wenn die Widerrufsbelehrung oder die Angaben zur Berechnung fehlerhaft sind.

Wie berechnet die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung?

Meist mit der Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank vergleicht die Zinsen, die sie von Ihnen bis zum Ende der Zinsbindung bekommen hätte, mit der Rendite einer Wiederanlage in Pfandbriefen. Die Differenz, abzüglich ersparter Risiko- und Verwaltungskosten und unter Berücksichtigung vereinbarter Sondertilgungsrechte, ist die Entschädigung.

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen + § 489 BGB Kündigungs-Countdown

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen und den kostenfreien Ausstieg finden

Wer seinen Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlt, etwa wegen Verkauf, Scheidung oder Umschuldung, zahlt der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Forderung kommt meist als intransparente fünfstellige Zahl. Hier schätzen Sie die Größenordnung selbst, und der § 489-Countdown zeigt, ab wann Sie ganz ohne Entschädigung kündigen können.

Wie die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet

Fast alle Banken nutzen die Aktiv-Passiv-Methode: Sie vergleichen die Zinsen, die Sie bis zum Ende der Zinsbindung gezahlt hätten, mit dem Ertrag einer Wiederanlage des Geldes in Hypothekenpfandbriefen. Je niedriger die aktuellen Pfandbriefrenditen im Vergleich zu Ihrem Vertragszins, desto höher die Entschädigung. Abgezogen werden müssen ersparte Risiko- und Verwaltungskosten sowie der Effekt vereinbarter Sondertilgungsrechte; genau an diesen Abzügen rechnen Banken erfahrungsgemäß gern zu ihren Gunsten.

Fünf legale Wege, die Entschädigung zu vermeiden oder zu drücken

§ 489 BGB abwarten: Zehn Jahre nach Vollauszahlung kündigen Sie mit sechs Monaten Frist kostenfrei, egal welche Zinsbindung vereinbart ist. Der Countdown oben nennt Ihr Datum.
Berechnung prüfen lassen: Verbraucherzentralen prüfen Vorfälligkeitsforderungen für kleines Geld; fehlerhafte Berechnungen oder Widerrufsbelehrungen lassen den Anspruch ganz entfallen.
Sondertilgungen ausschöpfen: Vor der Ablösung alle vereinbarten Sondertilgungsrechte nutzen; das senkt die Basis der Entschädigung sofort.
Objekttausch anbieten: Beim Verkauf mit Neukauf kann der Kredit oft auf die neue Immobilie übertragen werden (Pfandtausch), ganz ohne Entschädigung.
Käufer übernehmen lassen: Manchmal übernimmt der Käufer den bestehenden Kredit, attraktiv, wenn Ihr Vertragszins unter dem Marktniveau liegt.

Ob sich die Ablösung trotz Entschädigung rechnet, hängt vom Zinsvorteil der neuen Finanzierung ab; die aktuellen Konditionen zeigt die Zinsübersicht, den Weg zur neuen Finanzierung der Anschlussfinanzierungs-Ratgeber.

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen und den kostenfreien Ausstieg finden

Wie die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet

Fünf legale Wege, die Entschädigung zu vermeiden oder zu drücken

Lohnt sich der Ausstieg? Wir rechnen es durch