Vollfinanzierung

Immobilienkredit ohne Eigenkapital: Wann die Vollfinanzierung funktioniert

Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist möglich, aber kein Standardprodukt. Banken unterscheiden zwei Varianten: Bei der 100-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank den kompletten Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Sie selbst. Bei der 110-Prozent-Finanzierung werden auch Grunderwerbsteuer, Notar und Makler mitfinanziert. Beide Varianten kosten spürbare Zinsaufschläge und setzen eine überdurchschnittliche Bonität voraus.

Voraussetzungen der Banken

• Hohes, sicheres Einkommen: unbefristete Anstellung oder Verbeamtung; Selbstständige haben es bei Vollfinanzierungen schwer.
• Einwandfreie SCHUFA: Negativeinträge führen fast immer zur Absage.
• Werthaltiges Objekt: gefragte Lage, guter Zustand, marktgerechter Preis. Die Immobilie ist die einzige Sicherheit der Bank.
• Tragfähige Rate: Auch mit Aufschlag muss die Rate deutlich unter 35 Prozent des Nettoeinkommens bleiben.

Was die Vollfinanzierung kostet

Der doppelte Effekt aus höherer Darlehenssumme und höherem Zinssatz macht die Finanzierung ohne Eigenkapital über die Laufzeit erheblich teurer. Die Nebenkosten von 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises sollten Sie deshalb möglichst immer selbst tragen.

Risiken realistisch einschätzen

Das größte Risiko der Vollfinanzierung ist die Unterdeckung: Sinkt der Marktwert der Immobilie oder müssen Sie früh verkaufen, kann die Restschuld über dem Verkaufserlös liegen. Auch die Anschlussfinanzierung fällt schwerer, weil nach zehn Jahren noch ein großer Teil der Schuld offen ist. Kalkulieren Sie deshalb mit hoher Anfangstilgung von mindestens 2,5 bis 3 Prozent, um schnell aus der Vollfinanzierungszone herauszuwachsen.

Für wen sich die Finanzierung ohne Eigenkapital eignet

Sinnvoll ist die Vollfinanzierung vor allem für Haushalte mit hohem Einkommen, aber (noch) wenig Erspartem, etwa Berufseinsteiger in gut bezahlten Positionen oder Beamte. Wer dagegen Eigenkapital hat und es nur nicht einsetzen will, fährt mit einer klassischen 80-Prozent-Finanzierung fast immer günstiger. Die Grundlagen zu Eigenkapital und Beleihung erklärt der Ratgeber-Abschnitt Eigenkapital; Ihre mögliche Rate zeigt der Kreditrechner.